Für die meisten Banken ist das Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten (Makler, Notar und Grunderwerbssteuer) das Minimum bzw. Voraussetzung.
Andernfalls schränkt es die Auswahl der Banken ein oder verschlechtert spürbar die Konditionen.
Falls kein Eigenkapital vorhanden ist oder für die Ausstattung der Immobilie zurückgehalten werden soll, gibt es auch dafür Lösungen, die im individuellen Fall geprüft werden können.

Wichtig zu wissen ist, dass nicht jeder Euro Eigenkapital einen besseren Zins hervorruft.
Der Zins für eine Finanzierung ist gestaffelt und abhängig von dem Verhältnis zwischen:
>Kaufpreis und Darlehenssumme<

Beispiel
Kaufpreis: 300.000,00 EUR
Darlehenssumme: 240.000,00 EUR
ergibt eine 80 %-ige Finanzierung

Meistens sieht die Staffelung bei Banken wie folgt aus:
100 % - 95 % - 90 % - 80 % - 70 % - 60 %
Mit jeder niedrigeren Stufe, verbessert sich Ihr Zins.

Hierzu gibt es eine allgemeine Faustformel, um den finanziellen Rahmen abzustecken bzw. um den sogenannten Verschuldungsgrad zu ermitteln. Folgende Rechnung ergibt sich für Personen, die noch keine Immobilien besitzen, vermieten oder anderweitige große Kredite halten:
Sie multiplizieren Ihr Nettoeinkommen (ohne Kindergeld, Unterhalt etc.) mit dem Faktor 110.

Beispiel:
3.000,00 EUR x 110 = 330.000 EUR

Falls Sie zu zweit sind, wird von beiden das Nettoeinkommen multipliziert.

Beispiel: 3.000,00 EUR + 2.000,00 EUR = 5.000,00 EUR x 110 = 550.000,00 EUR

Diese Werte geben ausschließlich eine Orientierung, was aufgrund von Erfahrungswerten, mit den meisten Banken realistisch finanzierbar ist.

Wichtig dabei ist, dass es sich hierbei um Spannen handelt. Es wird keine klare Grenze gezogen, ab wann nicht mehr finanziert wird. Je mehr Sie diese „Grenze“ überschreiten, desto mehr schränkt dies die Auswahl der Banken ein und verteuert Ihren Zinssatz.
Deshalb empfehlen wir, eine Orientierung an diesem Faktor.

Falls Sie schon über eine oder mehrere Immobilien verfügen und eine weitere erwerben möchten, sind folgende Fragestellungen wichtig:

• Sind Ihre Immobilien „lastenfrei“ - das heißt, gibt es noch Schulden?
• Wie hoch sind diese Schulden?
• Erzielen Sie Mieterträge?

Bei Mieterträgen erfolgt die Hochrechnung ähnlich wie bei dem Nettoeinkommen. Jedoch multiplizieren Sie nicht 100% der Mieterträge mit dem 110-fachen sondern 80% der Mieterträge aufgrund der anfallenden Bewirtschaftungskosten/Hausgeld

Beispiel
Kaltmiete: 500,00 EUR im Monat
davon 80 % = 400,00 EUR
400,00 EUR x 110 = 44.000 EUR

Dieser Summe werden die Restschulden der jeweiligen Immobilie gegenübergestellt.
Wenn die betreffende Immobilie noch eine Darlehensrestschuld von zum Beispiel 60.000,00 EUR aufweist, dann verringert sich Ihr finanzieller Rahmen um 16.000,00 EUR (60.000,00 EUR - 44.000,00 EUR).
Fall die Immobilie allerdings bereits abbezahlt ist, oder die Restschulden kleiner sind als die hochgerechneten Mieterträge, verbessert dies Ihren finanziellen Rahmen.

Wichtig zu wissen ist, dass eine Bank Mieterträge kritischer sieht, da Sie aufgrund von Leerstand ausfallen können.

Ja, es gibt die Möglichkeit eine Zusatzsicherheit einzubringen. Dies kann die Machbarkeit sowie Ihren Zinssatz positiv beeinflussen.
Die beliebteste Sicherheit ist eine weitere Immobilie. Diese sollte im Idealfall keine oder überschaubare Restschulden aufweisen.

Tipp: Sie müssen nicht Eigentümer dieser zusätzlichen Immobilie sein. Es kann auch die der Eltern sein.
Andere liquide Sicherheiten, wie eine Kapitallebensversicherung und Aktien müssen im Einzelfall beurteilt werden.
Häufig werden auch Bausparverträge als Tilgungsersatz oder zur langfristigen Zinssicherung eingebunden.

Der Sollzins weißt die reinen Zinskosten des Darlehens aus und der effektiver Jahreszins enthält neben den Zinskosten noch die jeweiligen Kreditnebenkosten. Vergleichbar mit Netto und Brutto.